Tilstandsrapporten forklaret: sådan læser du rapporten, før du skriver under

En tilstandsrapport er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen. Bygningssagkyndige foretager en visuel gennemgang af boligen — uden destruktive indgreb — og registrerer de skader og tegn på skader, der er synlige. Gulvtæpper flyttes ikke, sænkede lofter åbnes ikke, og installationerne testes kun i det omfang, det kan gøres uden at røre noget. Enkle tekniske hjælpemidler må gerne bruges, men gennemgangen er og bliver visuel.

Rapportens skadesbegreb er også vigtigt at forstå: vurderingen tager udgangspunkt i bygninger af tilsvarende alder og type. Huset bliver altså ikke målt op imod et nybygget hus, men imod hvad der er normalt for huse af samme årgang. Det betyder, at ældes og normal slitage ikke registreres som skader — det kan være godt for sælger, men det betyder, at du som køber ikke får en generel beskrivelse af husets vedligeholdelses­stand.

Svaret afhænger af boligtypen. Ved salg af en helårsbolig skal sælgeren som udgangspunkt udbyde tilstandsrapporten og eller'en til køberen — det er indholdet af huseftersynsordningen. Sommerhuse og ejerlejligheder er ikke omfattet af ordningen; her er rapporten frivillig, men bruges ofte alligevel, netop fordi den gør handlen overskueligere for begge parter.

Rapporten har også en økonomisk funktion: den er forudsætningen, hvis sælgeren vil friholdes for det 10-årige mangelsansvar over for køberen via en ejerskifteforsikring. Derfor er rapporten først og fremmest skruet sammen om sælgers interesser og husets garantiforhold. Som køber kan og bør du bruge den — men det er værd at huske, hvem den i sidste ende er lavet til.

Der findes ikke en fast, lovbestemt takst — prisloftet blev ophævet i 2016, så prisen er markedsbestemt og varierer mellem de beskikkede bygningssagkyndige. Som tommelfingerregel ligger en tilstandsrapport typisk mellem 3.500 og 9.000 kr. inkl. moms, afhængigt af boligens størrelse, alder og hvor mange bygninger der er på grunden. Et almindeligt parcelhus lander ofte på 4.500–6.500 kr., mens store eller gamle villaer kan komme højere op.

Sælgeren betaler typisk rapporten, fordi den hører til handlen. Som køber kan du blive kørende for en fornyelse, hvis rapporten er for gammel, eller for undersøgelser, rapporten ikke dækker. Rapporten følger for øvrigt ejendommen — du kan bestille den, selv om en tidligere køber allerede har fået en kopi.

Priserne varierer fra udbyder til udbyder — indhent gerne tilbud fra flere, før rapporten bestilles.

De fundne skader fremgår af afsnittet "Registrering af bygningens tilstand", og hver skade får en karakter. Siden marts 2021 bruges symboler i stedet for de gamle K-koder:

Har du en ældre tilstandsrapport, er karaktererne K0, K1, K2, K3 og UN i stedet: K0 var kosmetiske skader, K1 mindre alvorlige skader, K2 alvorlige skader, der kan føre til funktionssvigt, K3 kritiske skader, og UN betød forhold, der kræver nærmere undersøgelse. Logikken er den samme — kun farverne er nye.

Det er også vigtigt at forstå, at rapporten er systematisk: samme skade kan have forskellige konsekvenser afhængigt af, hvilken bygningsdel der står bag. En gul skade på en udvendig trappe er noget andet end en gul skade i konstruktionen. Læs derfor altid karakteren og bygningsdelen sammen — og kig især efter spørgsmålstegnene.

Her er de fleste boligkøbere blinde. Rapporten er gode og professionelle ting — men den har klare begrænsninger, og du skal kende dem, inden du lægger dit bud:

• Rapporten er visuel. Bag gulvtæpper, skabe, sænkede lofter og beklædninger ser den ikke — og der kan være skader, den ikke har mulighed for at opdage.
• Rapporten vurderer i forhold til alder. Den siger ikke noget om husets generelle vedligeholdelsesstand eller restlevetid for bygningsdele.
• Rapporten giver ikke priser. Du får karakterer, ikke bud på hvad udbedring koster — eller hvad der er 'normalt' at betale.
• Rapporten siger intet om energi og indretning. Energimærket er et separat dokument med helt andet sigte.
• Rapporten er lavet på sælgers foranledning. Den er til huset — ikke til dig — og dens primære job er at danne grundlag for ejerskifteforsikringen.

Rapporten er ofte det sted, hvor boligkøbet føles mest skrøbeligt: der står gule og røde karakterer, der er spørgsmålstegn, der ikke er besvaret, og fristerne i handlen løber kort. Det er netop i den fase, at en uvildig køberrådgiver giver mening — for rapporten alene giver dig ikke noget beslutningsunderlag, kun en liste over skader.

Køberrådgivning er altså ikke "endnu en rapport". Det er din egen rådgiver gennem hele handlen: læser rapporten med dit perspektiv, gennemgår huset, giver dig et fagligt forhandlingsunderlag — og er til rådighed, indtil du har underskrevet og fået nøglerne.

Forløbet er typisk dette, og det kan strækkes eller komprimeres efter din handlen:

Det, du reelt køber, er ro: et uvildigt fagblik, der står på din side af bordet, og et beslutningsunderlag, der gør, at du kan byde med viden — og forhandle med noget i hånden, der holder fagligt. Se den fulde forklaring på ydelsen på Køberrådgivning, og se et konkret eksempel på, hvad en gennemgang kan spare dig for i casen om 300.000 kr. i skjulte fugtskader.

Hos NORRFAL er køberrådgivningen bygget op om, at tilstandsrapporten er vores udgangspunkt — ikke vores slutter. Vi læser rapporten sammen med dig, gennemgår huset selv, og supplerer, hvor det giver mening: med termografering kan vi se temperaturforskelle og kuldebroer, der ikke synes med det blotte øje, og med en byggeteknisk gennemgang får du et overblik over husets stand ud over rapportens skadesliste.

Alt det samler vi i det underlag, du forhandler med. Vil du komme godt i gang, kan du se vores introtilbud til køberrådgivning — eller læse vores artikler om skægkræ, svamp og fugt og energimærket ved hussalg, som begge handler om, hvad du skal kigge efter, før du skriver under.