Undgå at købe katten i sækken

En konkret sag: Sommerhuset der så fint ud på papiret

For nylig blev jeg kontaktet af et par, som havde forelsket sig i et sommerhus. De havde gennemgået salgsmaterialet og tilstandsrapporten, og umiddelbart så ejendommen fornuftig ud.

Inden de traf den endelige beslutning, bad de mig om at foretage en byggeteknisk gennemgang af huset. Under gennemgangen bemærkede jeg tegn på opfugtning omkring fundamentet. Der var forhold, som gav anledning til bekymring, og jeg anbefalede derfor en nærmere undersøgelse.

Det viste sig, at der var problemer med ejendommens omfangsdræn. Fugten havde over længere tid påvirket bygningen og medført følgeskader på både gulvkonstruktioner og indvendige trævægge. Den direkte årsag til problemet — altså reparation af drænløsningen — blev vurderet til cirka 28.000 kr. Men følgeskaderne blev vurderet til omkring 300.000 kr. Det afgørende var, at disse forhold ikke fremgik tydeligt af tilstandsrapporten.

Det er følgeskaderne, der vælter økonomien

Mange boligkøbere fokuserer på selve skaden. Men i praksis er det ofte følgeskaderne, der bliver dyre. Et defekt dræn, en utæt taginddækning eller en mangelfuld fugtspærre kan være relativt billig at reparere.

Problemet er de skader, der opstår som følge af fejlen. Når fugt først har fået fat i træ, gulve, isolering eller vægge, kan omkostningerne hurtigt løbe op i meget store beløb — derfor supplerer vi i nogle sager gennemgangen med termografering af klimaskærmen, som kan vise, hvor isoleringen er nedsat eller mangler. Det var præcis tilfældet i denne sag.

“Men så dækker ejerskifteforsikringen vel?”

Det er et spørgsmål, jeg ofte får. Mange købere tror, at ejerskifteforsikringen er deres økonomiske sikkerhedsnet. Virkeligheden er mere kompliceret.

Ifølge branchetal anmeldes der hvert år omkring 30.000 skader til ejerskifteforsikringerne. Af disse ender cirka 20.000 sager uden erstatning. Det betyder, at omkring to ud af tre anmeldte skader ikke fører til en udbetaling.

Samtidig er ejerskifteforsikringer den forsikringstype, der giver anledning til flest klager i Ankenævnet for Forsikring. I 2025 blev der registreret 417 klager over ejerskifteforsikringer. Kun omkring hver ottende klage førte til helt eller delvist medhold for boligejeren.

Det er derfor langt bedre at opdage problemerne, før du køber boligen, end at håbe på at få ret i en forsikringssag bagefter.